Régime micro-foncier ou réel

En matière d'imposition portant sur les revenus d'une location nue, le bailleur, personne physique, peut être soumis au régime micro-foncier ou au régime réel.

Régime micro-foncier:

Il s'applique aux propriétaires dont les revenus locatifs bruts annuels ne dépassent pas les 15 000 € (loyers hors charges). Un abattement forfaitaire de 30 % s'applique sur les revenus fonciers. Le bailleur ne peut déduire les dépenses liées au logement telles que les réparations où les travaux à sa charge.

Sur la déclaration d'impôt il suffit d'indiquer le montant brut sans abattement des revenus fonciers (case 4BE de la déclaration 2042). L'administration appliquera l'abattement. Les revenus fonciers imposables sont ensuite intégrés dans les tranches marginales de l’impôt et soumis aux prélèvements sociaux qui s'élèvent à 17,2 %.

Toutefois le bailleur peut décider d'opter pour le régime réel. Cette option sera alors irrévocable pendant 3 ans.

Régime réel:

Pour des revenus locatifs dépassant les 15 000 € ou sur option, le propriétaire sera soumis au régime réel. Le bailleur pourra alors déduire de ses revenus fonciers l'ensemble des charges déductibles :

• les frais de réparation et d'entretien

• les travaux d'amélioration (rénovation énergétique par exemple)

• les provisions pour charges de copropriété

• les frais de gestion

• les primes d'assurances (loyers impayés, assurance propriétaire non occupant)

• les intérêts d'emprunts

• les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire (la taxe foncière)

Si les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers, le bailleur dégage un déficit foncier qui peut être déduit du revenu global, salaires ou pensions de retraite, et permet de diminuer le montant de l’impôt sur le revenu. Le déficit peut être déduit dans la limite de 10 700 €. En cas de surplus, le reste du déficit peut être reporté pendant 10 ans sur les seuls revenus fonciers ou pendant 6 ans sur l'ensemble des revenus (revenus globaux).

Tout comme pour le régime du micro-foncier, le taux des prélèvements sociaux est de 17,2 %. Ce

taux s’applique sur les revenus fonciers imposables.