Comment estimer le loyer de son bien immobilier ?

Estimer correctement le loyer de son bien est indispensable. En effet un loyer surévalué entrainera de la vacance locative; à contrario un loyer sous-évalué entrainera une faible rentabilité du bien immobilier. Le loyer doit être défini en fonction du marché c'est à dire selon le principe de l'offre et de la demande.

Il convient néanmoins de se conformer à la règlementation en vigueur notamment si le bien se situe en zone tendue. L'encadrement des loyers s'applique alors, conformément à la loi Alur. Ce montant est déterminé par arrêté préfectoral en fonction de plusieurs critères (type de bien, nombre de pièces, date de construction, emplacement géographique).

En zone tendue, le loyer maximal est plafonné au loyer de référence majoré correspondant au loyer de référence +20%. Le loyer de référence est exprimé en €/m2 et s'applique sur la surface habitable.

Plusieurs critères sont à prendre en considération pour estimer le montant du loyer:

• la localisation : en centre ville, à proximité des écoles, des transports en commun et des commerces le loyer pourra être plus élevé

• le standing de l'immeuble et le niveau de confort du bien impacteront le niveau du loyer (type de façade et état, standing des parties communes, présence d'un gardien, cuisine équipée,...)

• l'étage : plus l'appartement est en étage élevé plus celui-ci sera lumineux ce qui peut justifier un loyer plus élevé. En revanche la présence ou non d'un ascenseur influencera également le montant du loyer.

• les annexes et espaces privatifs : la présence d'un parking, d'une cave, d'un balcon, d'un jardin peuvent venir augmenter le niveau du loyer

• le DPE : un logement qui dépense peu d'énergie peut présenter un loyer plus élevé qu'un logement qui serait classé F par exemple (dépenses énergétiques annuelles plus élevées)

Ainsi un propriétaire peut estimer le montant de son loyer par comparaison avec les loyers appliqués sur des biens similaires et situés dans la même zone géographique. Les observatoires locaux des loyers peuvent fournir des exemples. Il peut également estimer le loyer en appliquant au prix d'achat un taux de rendement annuel.

Attention pour les locations encadrées par des dispositifs fiscaux, des contraintes de plafonds de loyers s'appliquent généralement. Il convient bien sûr d'évaluer le montant du loyer en fonction du marché, toutefois celui-ci ne pourra pas dépasser un certain plafond.

Ces informations s'applique pour l'estimation d'un loyer d'une première location. Dans d'autres situations, la règlementation en vigueur doit être respectée. Ce sujet fera l'objet d'un autre article sur notre site.